由於台灣地狹人稠,再加上許多地區高度城市化,導致現在許多房子都是社區大樓為主,尤其在台北市更為常見,而許多人在看房的時候一定都會聽過分管協議以及約定專用,究竟這兩者是什麼東西?本篇文章杰恩將帶大家一起深入了解分管協議與約定專用是什麼,這兩者涉及到了各自的權益與房屋買賣的重點,所以務必要搞清楚才不會遇到了不知道該如何決定,導致分管協議隨便簽那就不好了!
分管協議是什麼?
相信許多人看房子的過程中一定有聽過分管協議,分管協議主要是出現在社區大樓,因為社區大樓有許多共用的公共設施,也是我們常說的「公設」。
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而分管協議的存在主因,就是以整個社區的法人為共有人,並以法律契約的形式,約定其中一個人、部分或是全體共有人分別管理或使用共有部分。
也就是說社區裡頭常見的電梯、停車位、露臺等等,都屬於分管協議的範圍之內。
因為許多社區的停車位屬於公共設施,絕大多數都會採用抽籤的方式分配停車位,所以在買房的時候也要稍微注意是不是有註明車位產權,以及多久抽一次籤進行車位的分配,甚至到每月的清潔費等等都要了解清楚。
約定專用是什麼?
另一種社區常見的就是約定專戶,約定專戶的意思是將社區大樓的特定區域約定給某一位使用者做為專用,所以原本屬於全社區共有人的地方,就約定只有一人可以使用。
這個比較常見於社區大樓的露臺、花台、一樓庭院等,僅能由單一戶別進出,所以劃為約定專用。
分管協議注意事項
看到這裡,約定專戶是相對比較不會出現問題,而分管協議常常會有一些爭議,因此杰恩也特別整理了常見的分管協議注意事項:
分管協議注意事項一、中古屋要注意口頭分管協議
就過去的經驗,不管是買房子還是做任何服務的交易,絕大多數都會以書面合約為主。
比較特別的是分管協議並沒有要求需要以書面的方式呈現,因此許多中古屋交易的時候,經常會碰到合約標示不清楚,若是你本身對於分管協議不明白的話,很有可能會遇到口頭約定的分管協議。
最終可能導致中古屋的露臺、頂樓就被特定人員長期占用,其他住戶也沒有說什麼。
真正有問題的不是在於分管協議,而是在於出問題之後的分管協議,因為口頭上出現的分管協議,若是出現漏水的問題,可卻因為口頭上達成的分管協議,最終可能會遇到不願意負責修繕費的情況,最終導致整個社區住戶要共同負責。
分管協議注意事項二、是否登記很重要
如果今天你要購買房子,若是有遇到分管協議,一定要去查證分管協議是否有在地政機關辦理登記過。
因為一旦共有人裡面,有人將自己的部分讓給其他人,若此分管協議有在地政事務所辦理過登記,就會讓這位收到部分的人產生物權效益,也就是這個人也會受到分管協議的約束。
因此,如果你要買一間房子,務必要去確認是否有登記分管協議,才不會買了一間房子之後,竟然還被約束在分管協議之上,這部分就要特別注意才不會造成未來的糾紛。
結論
最後要跟大家分享一個重點,分管協議的效力比較侷限在有簽訂契約的共有人之間;而約定專用則是整個社區都必須要遵守,也就是約定專用效力比較大的。
因此,買賣房屋除了買賣契約以外,也要特別了解是否有其他協議,像是分管協議與其他一切權利義務事項,才不會產生後續的買賣糾紛。
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