常見問題

Frequently Asked Questions

杰恩整理了一些常有的疑問幫各位解答，希望大家可以更瞭我們

《買賣案件》
  • 向賣方收取成交總價百分之四的服務報酬
    •  
  • 向買方收取成交總價百分之二的服務報酬

 

《租賃案件》
  • 向出租人收取月租金額一個月的服務報酬
    •  
  • 向承租人收取月租金額半個月的服務報酬
《買賣案件》
  • 賣方於簽訂不動產買賣契約時給付服務報酬總額之百分之五十，交屋時再給付百分之五十
    •  
  • 買方於簽訂不動產買賣契約時一次給付服務報酬全部

 

《租賃案件》
  • 出租人及承租人於簽訂不動產租賃契約時給付服務報酬
資金計劃是購屋前重要工作之一，周詳的計劃不但能將財力作最有效的運用，同時，也可以避免購屋之後，為償還貸款而擔憂。

 

一、自備款的準備

 

目前自備款約占不動產總價款之30%左右，擬定好自己的購屋目標及資金來源計劃表後，開源節流累積資金，只要本身信用狀況良好，您所購的房屋本身條件、座落地點不是太差，一般銀行至少均可貸到70%~80%。

 

二、房貸種類

 

指標利率訂價模式的房貸產品，稱為「指數型房貸」。「傳統房貸」則是以基本放款利率再加碼。 此兩種房貸最大的差別是利率計算基礎不同，指數型房貸多以存款利率或貨幣市場的指標利率為基礎再加碼。

 

三、貸款償還方式

 

方式一：本息定額攤還法
將所貸的本金及貸款利息平分攤至每一期繳付，所以每期所繳金額均相同；這種還款方式較穩定，資金較易安排及調度。
方式二：本金平均攤還法
將所貸本金平均攤至每一期償付，所以每期所償付之本金均相同，但利息則每期不同。利息之計算係以尚未償之金額計算，這種償付方式雖然初期負擔較重，但每期遞減，愈繳愈少，是一種相當公平合理的方式。

 

四、購屋後安全的財務結構：

 

  • （一）
    資產／負債：表示每元的負債有多少資產可抵償。（應大於1，而資產是您所擁有的動產與不動產之總和）。
    •  
  • （二）
    金融性資產／負債：表示資產變現能力之強弱；比值愈大應付突發事件的能力愈強。（金融性資產指變現力強的動產如；有價債券、現金、股票、黃金等）。
    •  
  • （三）
    淨值／資產：表示資產中有多少是屬於自己的，比值大，自有率愈高。（資產減負債後的餘額為淨值）。

 

※中信房屋建議

 

雖然，對一般薪水階級的購屋者而言，總覺得存錢速度怎麼好像永遠都跟不上房價的增值，然而，只要能儘早開始良好的資金規劃，購屋後，也不致影響原來的生活水準，同時住得安心，更可以享受不動產增值的利益，累積自己的財富。
買房子是人生的大事，要準備的當然除了錢之外，還是有許多重點要先考慮和注意，這樣才能買到一間最符合理想和需求的家。

 

一、確定購屋目的

 

首先要明白自己購買動機和用途，是自住、投資、或辦公用。了解自己的需要對標的物的標準就可以更明確。

 

二、擇定購屋區域（縣市→區→生活圈→路段）

 

區域大環境視需求要考慮的項目參考如下：
1.學區〈即便家中沒有學齡兒童，但若預算許可，還是可以選擇明星學區，利於將來轉手〉
2.公園綠地、交通動線（住家至工作地點及車站的距離、負擔的交通成本與每天耗費的時間）
3.生活機能（是否鄰近超市／市場／大賣場、餐廳、醫院、圖書館等）
4.周邊環境：避免如變電所等嫌惡設施……等等，各方面均要一併考量。

 

※中信房屋建議

 

購屋時不僅考慮現在狀況亦需著眼未來，多數新婚首購族可能就要考量日後子女就業問題，而三代同堂家庭則要將附近是否有完善的醫療院所考慮進來，以符合家庭成員需求。

 

三、確定需求坪數

 

以需求的房間數、客餐廳及衛浴數及是否需要車位等空間來估計應購之坪數。

 

四、實地查看

 

資訊收集完成、資金來源也都有完美的規劃，這時對您有興趣的物件，一定要進行實地看屋，徹底了解實際狀況。看屋時最好能選擇一段完整且充裕的時間進行，然後將看屋時得到的資訊如房價、格局、通風、採光、裝潢、建材、社區管理及周遭小環境（鄰居素質、巷寬、街道清潔、寧靜度、商店類型、出入份子、停車方便性、風水等）一一記錄，並多看幾間多比較。

 

五、占有使用情況了解、產權調查

 

雖然所有權者得支配所有物，但如遇到租賃、使用借貸、無權占有卻可能損害或限制所有權的行使。產權調查，也就是所有權調查，調查方式是向地政事務所申請土地及建物登記謄本。從謄本中可查出登記面積、所有權人及其權利範圍，以及是否有被查封，還有所有權人是曾設定抵押權、貸款的額度多少等。

 

六、選擇不同時段看屋

 

一、若時間允許，最好能在雨天、晚上、下午時段都前去看屋。下雨時可看房屋是否有漏水現象，晚上可由燈光看社區進駐率，下午則可看房屋是否會西曬。
二、週三、週五或週末的夜間，注意是否可能有小型的固定集市在屋子附近，以免影響作息安寧及生活品質。

 

※中信房屋建議

 

以上需求對購屋來說，通常無法面面俱到，心中會非常擔心，其實，透過合格專業的房仲經紀人所介紹的每一個物件，都有該屋的「不動產說明書」（每一個委託給房仲業者銷售的案件，業者都必須製作一份該屋的「不動產說明書」，裡頭內容包含這個房子的土地與建物政府規定應載明事項，例如建物用途、目前管理與使用狀況、土地使用管制內容等等細項），內容會有完整的產權調查部份，經紀人員會提供並解說讓您了解。
一、簽約

 

前面我們已經提到過關於簽買賣契約需要注意的事，接下來要說明不動產買賣流程以及應準備哪些證件。

 

二、用印

 

這個流程通常與簽約同時完成

 

  • （一）
    地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
    •  
  • （二）
    買方交給地政士自己的證件，可請地政士簽收。

 

三、完稅

 

  • （一）
    完稅前，請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額，以及自己貸款銀行可核貸金額。
    •  
  • （二）
    依「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款，並繳納契稅。
    •  
  • （三）
    完稅後，地政士會開始辦理過戶及貸款手續，並請買方開立與尾款相同之商業本票，以作為尾款之擔保，兌現日期通常設在交屋後三天內。

 

四、交屋

 

  • （一）
    買方交付尾款同時點交房屋，最好能在房屋現場點交，點交時應檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
    •  
  • （二）
    地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
    •  
  • （三）
    交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢，並拿回未用證件及書表等。
    •  
  • （四）
    符合自用地價稅者，應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。

 

買賣流程，分別為簽約、用印、完稅、交屋。從簽訂買賣契約書日起，當天通常會一起將用印流程跑完、七日內申報土地增值稅，若申請一般稅率約七日內稅單就會下來，申請優惠稅率則約十四日內稅單才會下來，再來就是交屋，一般市場上正常交易狀況，若雙方無特別要求拉長流程時間，從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。

購買房屋時，買方須繳納之稅費包括：印花稅、契稅、登記規費、書狀費、代書費。詳細的內容您可參考中信房屋網站稅費與節稅的單元。

賣方的產權文件及買方要給賣方之價金交付公正第三者（銀行、簽約中心），待產權清楚的過戶到買方的名下，且點交不動產予買方接管之同時，賣方才可取得全部價金。

『房屋交易安全制度』手續費為成交總價萬分之六（不足800元，以800元計），由買賣雙方平均負擔。

自己心愛的房屋，一旦決定出售，首先考慮的就是該訂何種價格，才算合理。房價的決定有其客觀因素，是一門相當專業的學問，舉凡政治、經濟、社會因素都會造成房價的波動；而房屋的價格，又因區域的不同和個別條件的差異，沒有絕對標準可依循，必須充分瞭解市場行情，不能完全由自己喜好來決定。否則訂得不是太低，賣出去了後悔，或是訂太高，拖延時日無法售出。 由於大部份屋主對行情並不十分清楚，因此最妥當的辦法，是請瞭解房屋行情的專家做諮詢；當然您也可以自行調查附近的行情，作為一粗略的評估。您可運用下列方法做參考依據：

 

一、以「市場比較法」來評估自己的房價

 

蒐集最近期間在您所要出售房屋附近，條件相近的成交個案數件，再依據其成交價格作為參考，並針對自己房屋在條件上與差異，來推估合理的售價。
(一)、至內政部實價登錄網站或中信房屋網站成交行情查詢實際買賣價格。
(二)、詢問附近鄰居，但因國人生性保守，可能無法直接口頭探詢到真正的成交價格。但因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同，就個別條件的不同，往往使得表面相似的兩戶房屋，在價格上有極大的差異，如：
‧區域大、小環境
‧屋齡
‧坪數
‧樓層
‧採光
‧座向
‧格間
‧裝潢
‧車位
‧警衛保全、社區管理
‧學區
是否有嫌惡設施……等等因素，皆會影響到房價的高低，一般屋主由於缺乏這方面的專業經驗，經常和房屋的市場價值會有很大的差距。
此外，這個方法雖然經常被廣泛地使用，卻有其運用上的限制與缺點，使得實際行情的取得仍有些困難度，例如：最近期間，附近並無相類似的房屋成交個案可供參考。

 

二、以「收益還原法」來評估自己的房價

 

此法是將房屋的純益（如房租或營業收入）視為資本產生的利息，而房價視同資本額；再依照資本產生利息的反方向，去推算房屋換算成本的價值，來當作房屋可售出的價格。例如：
某公寓月租的純收益為每月一萬元，一年共計十二萬元，假定銀行利率為3%，則推算120,000÷3%=4,000,000此公寓的售價應為四百萬元。
但若依此方法推算房價，得出的結果卻往往會比市價低。

 

三、以「原價法」來評估自己的房價

 

原價法是估算當時將房屋重建所需費用，再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額，來當作房屋現在應售的價格，這個計算只能得到建築物重估價格；至於土地的價格，可以市場比較法或者收益還原法求得，將建築物和土地的價格相加，就可以得到房屋現在應售的價格。但由於此法牽涉到較專業的計算，恐非一般屋主所能運用，同時所求出的價格，也會與實際的市價有相當差異，所以僅供參考。

 

※中信房屋建議

 

由於房屋價格受到太多變動因素的影響，除了客觀條件無法完全掌握外，還牽涉到買方的主觀因素，因此，事實上沒有絕對的房價可言。在這諸多變動因素下，想要訂出合理而又不吃虧的房價，還是請教值得信賴的專家，目前大型連鎖房仲品牌都會提供近三個月的成交行情給售屋者參考，委託他們處理應為省事又可靠方法。
售屋的方式可以選擇自行出售或委託房仲出售。一般人認為自己賣房子可以節省仲介費用比較划算，但事實上並非如此，以下我們就兩種方式來做說明。

 

一、自己賣房子的管道

 

屋主若決定自售，就必須撥出相當的時間，這多少會影響到生活的時間配置，甚至必須犧牲假日來售屋。一般屋主並無豐富專業的售屋經驗，因此，若屋主在希望的期間內，以不吃虧的價格，順利、安全地售出實非易事。一般屋主會採售屋管道如下：
(一)、紅紙條
這是中古屋最傳統古老的銷售方式，通常在售屋現場附近的公佈欄、電線桿張貼。但是近年來環保局取締十分嚴格，往往在隨意張貼後反而收到大批罰單，所以並非最好的方式。
(二)、報紙分類稿
屋主自行刊登的分類稿。但往往由於缺乏稿面處理的經驗，以致十分不顯眼，因此效果有限。
(三)、親友介紹
將自己售屋訊息告知親友，藉由親友的關係來找尋買主。
(四)、網路
由於科技的發達，現今亦有屋主直接至相關售屋網站，張貼售屋訊息。
(五)、直接信函(DM)
將房屋重點資料及特色，製成DM，針對潛在買主可能分佈的區域範圍內，作集中式的派報。

 

二、委託仲介公司的銷售管道

 

由於房屋往往是一個人一生最大的資產，因此不動產仲介公司的誠信度、安全性和服務是否良好必須慎加判斷。一般大型房屋連鎖仲介業者的售屋管道通常有：
(一)、店頭聯賣作業：
將屋主的屋況資料、售屋條件輸入系統，透過業者或者聯賣制度之電腦買方資料庫中進行資料配對，在最迅速、安全的情況下，為您找到適合的買主。
(二)、店頭銷售
將屋況資料製成物件資料卡，張貼於店面櫥窗、電視牆或電子看板。
(三)、看板、布條懸掛
在房屋現場，懸掛印刷設計精美、字體鮮明的大型看板及布條。
(四)、報紙分類稿
選擇有效時機，在報紙上刊登分類廣告。由於稿面經過處理設計，故能作有效的強調和訴求，吸引較多的買主。
(五)、直接信函(DM)
將房屋重點資料及特色，製成DM，針對潛在買主可能分佈的區域範圍內，作集中式的派報。
(六)、網路銷售
將房屋重點資料及特色上傳及刊登在網路上，於中信房屋網站、各大房屋銷售廣告平台曝光、社群網站及大數據的分析精準投遞廣告…等快速促成買賣成交。

當然以上的服務會在成交時收取服務報酬，以成交總價4%來計算；但屋主能在影響自己生活最小的狀況下加上房屋公司的強大廣告優勢、眾多現有買方之下，通常房屋銷售速度會比屋主自售快速的多，而且價格扣除服務費後也不會比較自售來的少，因此目前市場上委由專業房屋公司來銷售房子已成主流趨勢。

 

※中信房屋建議

 

售屋是人生重大的事，因此需要專家的協助，如何利用有效途徑去尋找適當的買主，這不是一般人的專長，但卻是不動產仲介公司的專業。目前大型連鎖房仲品牌都會透過更多的業者聯賣制度在多平台將您的物件強化曝光，會是您較好的選擇。如果您決定將房屋交給仲介公司銷售，一定要選擇一個正派經營，服務完善的仲介公司，才能將您的房屋以合理的價格，迅速而又安全的售出。
無論換屋或者投資，當您售屋時必定會碰到一些稅費問題，如果能夠對這些稅費相關之稅法有所認識，則售屋時您會更加得心應手，並且達到節稅及個人理財目的。

 

一、出售不動產所應繳納之稅費

 

一般人在出售不動產時，土地的部分需繳納「土地增值稅」，另外就是財產交易所得稅或房地合一稅，若您取得房子(土地)的時間在民國105年1月1日後，或取得在民國105年1月1日前且持有期間2年內，在售出房子(土地)過戶後30日內要申報繳納房地合一所得稅，若非上述期間則繳納財產交易所得稅。詳細的內容您可參考中信房屋網站稅費與節稅的單元。

 

二、其他有關稅法應注意事項

 

（一）、買房子該登記誰的名義
在七十四年六月民法修正後，夫妻購買房地產是採登記主義，權狀上是誰名字就歸誰所有。於八十四年一月十五日以後，夫妻之間相互贈予的財產不計入贈與總額，不需要繳納贈與稅，但應辦理產權過戶者，仍需向國稅局申報，由該局核發不計入贈與總額證明書，以憑辦理移轉過戶。
（二）、如何將房地產移轉給子女
將房地產移轉給子女，可以買賣、贈與繼承三種方式，買賣、贈與並不能節到什麼稅。如果父母為子女置產，可事先計畫，目前贈與稅每年的免稅額是220萬元，所以父母每年可贈與給子女合計為440萬元免稅，二年後子女就有錢向父母購置房地產（或向他人買房地產）而免贈與稅。
房屋買賣動輒數百萬、千萬元以上，金額大而且手續又較一般的交易複雜及費時，正因為有這些特性，必須特別地小心翼翼，以免蒙受鉅大的損失。

 

一、遲延付款面面觀

 

有些投資客在完成產權登記前，即另尋得買主以牟取價差，故意拖延屋款非但可降低成本，加速利潤回收。而在原因上遲延付款方法及理由層出不窮：
(一)付了訂金後，買主故意迴避，不簽訂買賣契約，一再順延簽約日期，造成屋主不能轉賣第二人，又無法立即取屋款之兩難困境。
(二)原本雙方已言明付款方式並載於契約書上，不能單方面任意變更，但惡意之買主可能另外提出更利於他的付款方式，要求協調，以達拖延的目的。
(三)尾款大多以向銀行之貸款支付，但有些惡意之買主，不在乎能否即時交屋，故意以貸款程序不完備為理由，作緩兵之計，意圖拖延。
(四)在房屋買賣上，登記名義人大都為買方，狡賴之徒可能藉此權利之行使，反覆變更其所指定登記之名義人，阻礙移轉登記的時間，以致賣主取得尾款時間也就因而延後。

 

二、小心！重大的惡意詐欺

 

在買方繳了自備款即進行所有權移轉手續，這時串通同謀以假債權聲請法院強制執行，以致過戶剛完即被查封，買主並且逃之夭夭，只留一堆不可收拾的爛攤子。若者是以貸款支付尾款，而買主領走貸款，若更不幸房子已交予買主，且又被惡意的買主長期出租善意的第三人，那賣方損失可就更大了。

 

三、注意！有不可抗力因素

 

若貸款額度不足以支付尾款時，買主可能一時週轉不靈，因而影響賣方取得全部價金的時間。

 

四、售價偏低或偏高

 

對於不動產估價，須具備甚多的專業知識，賣方在專業知識不足及不了解行情情況下，可能以偏低的價格將房子出售，簽定買賣合約後又感後悔，或者對欲售的房屋開價過高，以致乏人問津，形成人力及資金的壓力。

 

五、稅務法令常識不足

 

在土地增值稅方面，每個人一生得享有一次之住宅優惠稅率，賣方可能因稅務常識不足而未辦理自用住宅優惠手續，以致喪失應享權益。在房屋買賣方面，財產交易所得，應併入綜合所得稅計算，若未申報，可能會被罰款；或有財產交易損失，未從所得中扣除，將增加不必要稅賦。

 

※中信房屋建議

 

從房屋開始銷售至找到買主、簽定契約、收取價金、產權移轉等等過程，都需有相當的專業及豐富經驗，來處理應對各種狀況與細節，因此售屋時宜選擇一間有經驗、值得信任的仲介業者，並且使用『房屋交易安全制度』詳細內容請參閱房屋交易安全制度單元，對價金和產權的安全才最有保障喔。