相信許多人自住換房，又或者是投資房地產，應該都有碰到房地合一稅的情況，而究竟什麼是房地合一稅呢？以及最新的房地合一稅2.0又有什麼樣的變動呢？杰恩將在這篇文章當中為你完整解析房地合一稅該如何試算，以及房地合一稅有什麼稅率優惠，讓我們趕快看下去吧！
房地合一稅是什麼？
相信許多人都有聽過房地合一稅，房地合一稅其實算是一種交易稅別，意思就是當我們有出售房地的時候，才會需要進行申報，一但這個房屋買賣的行為有獲利的話，就會需要繳交房地合一稅。
簡單來說，房地合一稅的目的其實就是為了抑制短線交易的情況，藉由課徵高達35%或45%的房地合一稅來避免土地或房屋價值被一下推上了最高點，所以只要有進一步因為出售房屋或土地而獲利的話，就會需要繳納房地合一稅。
因此，房地合一稅若是持有時間越短，就會需要繳交越高的稅率，大家也可以參考台北國稅局整理的一個房地合一稅2.0的級距。
申報房地合一稅的對象、時間與文件有哪些？
因為房地合一稅是在2016年才上路，所以只要在2016年1月1日以後取得的房屋、土地，就算是符合房地合一稅的課徵範圍。
在申報房地合一稅之前，我們一定要掌握一個重點：「即使沒有獲利，依然還是要申報」
當我們在申報時間內沒有申報的話，即使是賠錢售出，依然會被處以3000元以上30000以下的罰緩，所以不管有沒有賺錢，都要記得申報房地合一稅哦！
房地合一稅申報時間
具體申報的時間點根據買賣標的不同有所不同，一般房地合一稅申報時間點如下：
- 一般成屋交易：房屋與土地在完成所有權移轉登記日的隔天起開始計算30日內須完成申報
- 預售屋交易：預售屋與坐落基地交易日的隔天起開始計算30天內須完成申報
- 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起開始計算30天內須完成申報
- 股權交易：一但符合視為房屋或土地交易的股份或出資額交易日的隔天起開始計算30內天須完成申報。
房地合一稅申報文件有哪些？
要申報房地合一稅的時候，需要準備以下幾個常見的資料：
- 房地交易所得稅申報書
- 房屋或土地買賣契約書影本
- 各項扣抵費用的相關證明
備妥這幾項資料之後，就能到各地方地政事務所申辦，有些人因為不喜歡跑程序，所以也可以直接花錢請代辦協助。
房地合一稅如何試算
房地合一稅其實沒有想像中那麼複雜，只要我們擁有公式後，再搭配簡單的實務小練習，一定很快就會上手了！
杰恩也在這邊將房地合一稅的公式列出來給大家參考，看著公式應該就會更理解房地合一稅是怎麼一回事了。
課稅所得=成交價-取得成本-土地漲價總數額及相關費用X房地合一稅率
簡單來說，如果今天你買了一棟房子價值1200萬元，住了4年之後轉售給另一個屋主，賣了1600萬元，另外4年期間土地漲價了大約20萬元，中間還支付了相關的仲介費、代書費等等，最後我們就會得出
成交價1600萬元 – 當初取得成本 1200萬元 – 土地漲價總數額20萬元 – 仲介費、代書費 50萬元，然後乘上4年持有房屋的稅率是35%，就會得出我們需要繳交115萬元左右的房地合一稅。
當然，如果你想要更謹慎地計算的話，也可以參考財政部所提供的試算器。
房地合一稅優惠稅率
看到這裡你一定會想說房地合一稅不就代表我不能短時間換房子了，若要換房子住的話，是不是就會被課徵很高比例的房地合一稅。
對此類情況來說，目前房地合一稅有特別針對自用住宅的條件可以申請免稅額，只要符合以下幾個條件，就可以享有400萬的免稅額，即使超過400萬，也可以享有10%的優惠稅率，取得優惠稅率的條件如下：
- 交易前6年內，沒有出租、營業或是執行業務使用
- 個人或是配偶及未成年子女有辦理戶籍登記，並且持有跟居住此房屋連續滿6年以上
- 個人或是配偶及未成年子女在交易該房屋的前6年內，都沒有申請過此項優惠
補充閱讀：財政部房地合一稅自用住宅租稅優惠規定
結論
房地合一稅2.0一上路之後，就有許多人想要了解更詳細的內容，因此杰恩也特別整理了最精華的房地合一稅解析，從介紹房地合一稅是什麼，到課稅的範圍、申報時間以及該如何計算，到最終自用住宅免稅額的條件分享。
希望看完這篇文章可以讓更多人了解房地合一稅究竟是怎麼一回事，以及該如何去計算是否有額外的購屋成本等等，相信這些都會對房屋買賣有更深入的了解。 當然，如果你本身有房屋買賣的需求，又或者是想要了解更多房屋買賣的相關問題，都歡迎直接聯繫杰恩，杰恩作為台北專業的科技房仲，將會用最專業的態度給予你最好的協助，有任何房屋買賣相關的事宜，趕快聯繫杰恩吧！
